簽租約前別急著蓋章：押金、修繕、轉租條款逐條檢查清單

簽租約前｜給房客｜2026-07-04 更新

合約攤在桌上，房東等你簽名的那一刻，才是租屋風險真正決定勝負的時刻。先別動筆，照這份清單一項一項核對。

現在就做的7件事

1. 先要求審閱期，別當場簽

內政部公告的住宅租賃定型化契約應記載事項規定，契約審閱期間至少3日。房客有權把契約帶回家看，不用當場決定。這是法定權利，房東用「其他人也想租」催促簽約，正是最該警覺的時刻。

2. 核對房東是不是真正的所有權人

請房東出示身分證件與房屋所有權狀或房屋稅單，兩者姓名要一致。金額不高的情況下，也可以自己帶身分證到地政事務所調閱建物登記第二類謄本，確認所有權人姓名，以及有沒有查封、假扣押等異常登記。如果簽約對象不是所有權人本人，要請對方提出屋主的書面委託授權，並核對授權範圍是否包含出租。

3. 用官方版本對照契約條款

內政部有公告免費的住宅租賃契約書範本，把應記載與不得記載事項都寫進去了。把手上的契約逐條對照，看有沒有漏掉法定必要條款，或是寫進了不得記載的內容。

4. 確認押金金額沒有超過法定上限

依租賃住宅市場發展及管理條例第7條，押金不得超過2個月租金總額，超收部分約定無效。契約也要寫清楚，租期結束、房客返還房屋並清償相關款項後，房東要返還押金或扣除欠款後的餘額。

5. 把修繕責任寫清楚，不要只憑口頭約定

依應記載事項第8點，房屋或附屬設備損壞，原則上由房東負責修繕，除非雙方另有約定、有特定使用習慣，或損壞是房客造成的。哪些設備由誰修、房客能不能自行找人修繕後向房東請款，都要在契約裡白紙黑字寫明。

6. 看懂提前解約與轉租條款

契約如果約定房客可以提前終止，依應記載事項第14點，要提前至少1個月通知，沒通知就逕行終止的一方，最高只需賠1個月租金的違約金。轉租的部分，依民法第443條與應記載事項第7點，房客要轉租必須先取得房東書面同意，同意書要載明轉租範圍、期間與可以終止契約的事由。

7. 點交當天拍照存證，附進契約

簽約當天連同點交，把房屋現況、家具家電、牆面地板、水電讀數都拍照或錄影，雙方簽名確認日期。這份紀錄留到退租那天，是押金該扣多少最直接的依據。

租約逐條檢查與應記載事項對照

千萬別做的事

別因為房東說「大家都這樣簽」就跳過審閱期。 審閱期是法定權利，當場簽等於放棄了發現問題的最後機會。

別只用口頭約定修繕與轉租範圍。 事後有爭議時，沒有白紙黑字的約定通常對房客不利，法院認定也會回到契約文字。

別在沒有點交紀錄的情況下簽收房屋。 沒有照片與簽名確認，退租時房屋現況變成各說各話，押金要扣多少全憑房東一句話。

別付了超過2個月租金的押金還簽字確認。 超收的部分約定無效，但簽了字之後要另外主張返還，反而多一道程序。

時限表

什麼情況這份清單不夠用

簽約對象不是所有權人，授權文件看起來不完整。 委託書範圍模糊、簽名筆跡有疑慮，或對方拿不出屋主本人的證件核對，這種情況下自行判斷風險很高，該請律師協助確認代理權限是否有效。

契約條款和內政部範本落差很大，房東又拒絕修改。 押金、修繕、違約金這幾項如果被大幅改寫成對房客不利的版本，且對方堅持不肯調整，代表這份契約需要律師逐條審閱後再決定要不要簽。

房屋登記狀態顯示有查封、假扣押或糾紛。 謄本上出現異常登記，代表這間房子的產權本身有法律風險，繼續簽約可能連房子都保不住，這種情況必須先諮詢律師再做決定。

如果你正準備簽下租約，卻對條款有疑慮，可以參考詠業的個人安全解決方案，也可以延伸閱讀房客不搬走、押金不還怎麼辦，由律師協助檢視契約細節。

資料來源

• 租賃住宅市場發展及管理條例第7條——押金金額上限與返還
• 租賃住宅市場發展及管理條例第10條——出租人得提前終止租約之法定事由
• 租賃住宅市場發展及管理條例第11條——承租人得提前終止租約之法定事由
• 民法第440條——租金支付遲延之效力
• 民法第443條——租賃物轉租之限制
• 住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項第1點、第7點、第8點、第14點——審閱期、轉租同意、修繕責任、任意終止與違約金上限

查證來源：全國法規資料庫、內政部地政司租賃條例專區、內政部主管法規共用系統。以上條號依現行公告版本整理，實際適用仍以主管機關最新公告與個案法院見解為準。

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